Immobilienkauf in der Schweiz: Der vollständige Leitfaden von der Finanzierung bis zum Notartermin
Der Kauf einer Immobilie in der Schweiz ist ein Meilenstein – doch der Prozess kann komplex sein. Damit Sie optimal vorbereitet sind, führen wir Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Ablauf: von der Finanzierung über die Suche bis zum Notartermin.
1. Finanzierung: Wie viel können Sie sich leisten?
Bevor Sie mit der Suche beginnen, müssen Sie Ihr Budget kennen. In der Schweiz gelten strenge Regeln für die Immobilienfinanzierung.
1.1 Eigenkapital: Mindestens 20% des Kaufpreises
- Mindestanforderung: 20 % des Kaufpreises müssen Sie selbst aufbringen.
- 10 % müssen flüssig sein (Bargeld oder Bankguthaben).
- Die restlichen 10 % können aus der Pensionskasse (2. Säule) oder Wertschriften stammen.
- Beispiel: Bei einem Haus für 1 Mio. CHF benötigen Sie 200’000 CHF Eigenkapital (davon mind. 100’000 CHF in bar).
1.2 Hypotheken: Welche Option passt zu Ihnen?
In der Schweiz gibt es drei Haupttypen von Hypotheken:
| Hypothekentyp | Vorteile | Nachteile | Für wen geeignet? |
| Festhypothek (z. B. 10 Jahre) | Planungssicherheit | Höhere Zinsen | Familien, Langfristige Käufer |
| Variable Hypothek | Tiefere Anfangszinsen | Zinsrisiko | Kurzfristige Investoren |
| LIBOR-Hypothek | Flexibel | Alle 3 Monate Anpassung | Finanzerfahrene |
💡 Tipp: Aktuell (2024) liegen die Festhypotheken-Zinsen bei 2,5–3,0 %, variable bei ~1,8 %.
1.3 Nebenkosten: Bis zu 5 % des Kaufpreises
Vergessen Sie nicht die zusätzlichen Kosten:
- Notariatskosten: 0,1–0,5 %
- Grundbuchgebühren: 0,05–0,2 %
- Stempelsteuer (je nach Kanton): 0,15–3 %
- Schätzung für 1 Mio. CHF Kaufpreis: 30’000–50’000 CHF
2. Die Immobiliensuche: So finden Sie das perfekte Objekt
2.1 Wo suchen?
- Online-Portale: Homegate, Immoscout24, Newhome
- Lokale Makler: Oft haben sie exklusive Angebote
- Eigene Netzwerke: Manchmal gibt es „Privatverkäufe“
2.2 Worauf achten bei der Besichtigung?
✅ Bausubstanz prüfen:
- Dach, Fassade, Feuchtigkeit
- Zustand von Heizung, Elektrik, Sanitär
- Letzte Renovationen, Umbauten
✅ Dokumente checken:
- Energieausweis (GEAK)
- Baubewilligungen für Umbauten
- Protokolle der Eigentümerversammlung (bei Stockwerkeigentum)
✅ Umgebung analysieren:
- Lärmquellen (Verkehr, Gewerbe)
- Zukünftige Bauprojekte in der Nähe
3. Reservierung & Due Diligence: Bevor Sie unterschreiben
3.1 Letter of Intent (LOI) – Die Vor-Reservierung
- Anzahlung: 5–10 % des Kaufpreises
- Frist für Due Diligence: 14–30 Tage
- Rücktrittsrecht: Oft möglich, falls Mängel gefunden werden
3.2 Due Diligence: Die gründliche Prüfung
- Technische Untersuchung: Gebäudezustandsbericht (~2’000 CHF)
- Rechtliche Prüfung: Grundbucheinträge, Servituten
- Finanzcheck: Mieterträge (bei Anlageobjekten), Steuerfolgen
4. Der Notartermin: Der letzte Schritt zum Eigentum
4.1 Was passiert beim Notar?
- Identitätsprüfung aller Beteiligten
- Vorlesung des Kaufvertrags
- Unterschriften von Käufer und Verkäufer
- Grundbuchanmeldung (Eigentumsübertragung)
4.2 Wichtige Vertragsklauseln
- Gewährleistung: Wer haftet für versteckte Mängel?
- Rücktrittsrecht: Unter welchen Bedingungen?
- Strafzahlungen bei Verzögerungen
⚠️ Achtung: In der Schweiz ist der Kauf nach Unterschrift bindend – keine „Cooling-off“-Phase!
5. Nach dem Kauf: Was jetzt zu tun ist
5.1 Versicherungen abschließen
- Pflicht: Gebäudeversicherung
- Empfohlen: Hausrat, Haftpflicht
5.2 Steuern optimieren
- Eigenmietwert korrekt deklarieren
- Schuldzinsen von den Steuern abziehen
5.3 Langfristige Planung
- Hypothek ablösen: Sondertilgungen nutzen
- Wertsteigerung: Renovierungen planen
Fazit: Gut vorbereitet zum Traumhaus
Der Immobilienkauf in der Schweiz erfordert sorgfältige Planung – besonders bei Finanzierung und rechtlichen Aspekten. Mit diesem Leitfaden wissen Sie, was auf Sie zukommt.
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