Nebenkosten bei Mietwohnungen in der Schweiz: Was Mieter wissen müssen

Nebenkosten sind ein oft unterschätzter Teil der monatlichen Wohnkosten. Viele Mieter wissen nicht genau, was erlaubt ist, wie die Abrechnung funktioniert oder wann sie Einsicht in Belege verlangen können. In diesem Artikel erklären wir umfassend, was du als Mieter oder Vermieter in der Schweiz zum Thema Nebenkosten wissen solltest.

🔍 Was sind Nebenkosten überhaupt?

Nebenkosten (auch „Betriebskosten“) sind zusätzliche Kosten, die dem Vermieter durch den Betrieb des Mietobjekts entstehen und dem Mieter separat in Rechnung gestellt werden können – aber nur, wenn das klar im Mietvertrag vereinbart wurde.

Wichtig: Wenn im Mietvertrag nichts über Nebenkosten steht, gilt der vereinbarte Mietzins als Bruttomiete – alle Kosten sind dann bereits enthalten.

📋 Häufig zulässige Nebenkosten

Folgende Positionen dürfen in der Regel als Nebenkosten abgerechnet werden – sofern sie im Mietvertrag erwähnt sind:

• Heizkosten (z. B. Öl, Gas, Fernwärme)
• Warmwasser
• Kaltwasserverbrauch
• Allgemeinstrom (für Treppenhaus, Waschküche, Aussenbeleuchtung)
• Kosten für Hauswartung / Hauswartin
• Wartungskosten (z. B. Lift, Heizung)
• Kehrichtabfuhr, Entsorgung
• Gartenpflege
• Kosten für gemeinschaftliche Waschküche
• Schneeräumung

❌ Nicht erlaubte Nebenkosten

Nicht alles, was der Vermieter als „Kosten“ empfindet, darf dir als Mieter weiterverrechnet werden. Unzulässige Nebenkosten sind z. B.:

• Verwaltungsaufwand
• Reparaturen und Instandhaltung
• Rückstellungen für zukünftige Investitionen
• Abschreibungen
• Versicherungen (nur in gewissen Kantonen und nur teilweise zulässig)
• Bankspesen, Zinskosten

Grundsatz: Alles, was mit dem normalen Unterhalt oder dem Eigentum des Vermieters zu tun hat, darf nicht als Nebenkosten weiterverrechnet werden.

📑 Abrechnung der Nebenkosten: Rechte & Pflichten

🧾 1. Abrechnungspflicht

Der Vermieter muss jährlich eine detaillierte Abrechnung erstellen – falls Nebenkosten separat vereinbart wurden. Diese Abrechnung muss:

• nachvollziehbar sein (Gesamtbeträge und Anteil des Mieters)
• Belege enthalten (z. B. Heizölrechnungen)
• aufzeigen, ob eine Nachzahlung oder ein Guthaben resultiert

🔎 2. Einsichtsrecht

Mieter haben das Recht, alle Belege einzusehen – z. B. Rechnungen für Heizöl, Gartenpflege oder Strom. Auf Wunsch muss der Vermieter Kopien zur Verfügung stellen (gegen Kostenersatz).

🕰️ 3. Fristen

Die Nebenkostenabrechnung sollte spätestens 5–6 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode vorliegen. In der Praxis wird oft das Kalenderjahr verwendet (01.01.–31.12.).

Fehlt die Abrechnung oder wird sie unvollständig geliefert, kann der Mieter auf Herausgabe bestehen – im Streitfall über die Schlichtungsbehörde.

💰 Pauschale vs. Akontozahlungen

Es gibt zwei Arten, wie Nebenkosten abgerechnet werden:

✅ Akontozahlungen (meist üblich)

• Monatliche Vorauszahlungen (z. B. CHF 200)
• Jahresabrechnung mit Nachzahlung oder Rückerstattung

⚖️ Pauschale Nebenkosten

• Fester Betrag pro Monat (z. B. CHF 250)
• Keine jährliche Abrechnung
• Nur erlaubt, wenn klar im Vertrag geregelt

Tipp: Akontozahlungen sind transparenter – bei Pauschalen kann es sein, dass du zu viel bezahlst und es keine Rückzahlung gibt.

🧠 Was tun bei Unklarheiten oder Streit?

Wenn du das Gefühl hast, die Nebenkostenabrechnung sei falsch, überhöht oder unvollständig:

1. Schriftlich Einsicht in die Belege verlangen
2. Fragen oder Einwände sachlich formulieren
3. Bei fehlender Reaktion: Schlichtungsstelle einschalten (kostenlos!)

📌 Zusammenfassung: Das Wichtigste zu Nebenkosten

✅ Fazit

Nebenkosten sind mehr als nur ein „Zusatz“ – sie machen oft mehrere hundert Franken pro Monat aus. Als Mieter lohnt es sich, genau hinzuschauen: Sind die Kosten nachvollziehbar? Stimmen die Belege? Wird korrekt abgerechnet? Wer seine Rechte kennt, schützt sich vor überhöhten oder ungerechtfertigten Forderungen – und spart im besten Fall bares Geld.